Gli accordi tra le parti formulati con moduli PDF editabili vanno depositati in Camera di Commercio.
I moduli vanno depositati anche se si tratta di PDF editabili e non di formulari prestampati.
Una delle domande a proposito del deposito formulari che sempre più spesso ci viene rivolta è: “Gli accordi redatti tramite PDF editabili vanno depositati in Camera di Commercio?”. Secondo la normativa, ogni mediatore che utilizza un modulo o formulario che preveda accordi tra le parti (per esempio proposte d’acquisto o preliminari) è obbligato a depositarlo presso, appunto, la Camera di Commercio. Il deposito della modulistica serve affinché la C.C. possa controllare che le condizioni inserite non siano contro la legge e che non producano uno squilibrio di diritti e obblighi a favore di una sola parte (clausole vessatorie).
Molto spesso gli Agenti Immobiliari sottendono che il riferimento della normativa ai moduli si riferisca esclusivamente ai prestampati cartacei, ma è davvero così? In questo articolo proviamo a fare chiarezza una volta per tutte.
Deposito formulari: obbligo solo per i moduli preimpostati o anche per gli editabili?
L’obbligo del deposito formulari presso la Camera di Commercio riguarda qualunque documento preveda un accordo, sia esso scritto utilizzando un modulo prestampato che attraverso un documento digitale editabile.
La legge, infatti, disciplina il deposito per tutelare le parti da clausole vessatorie, forme non previste dal diritto e condizioni sfavorevoli unilateralmente. Perciò l’obbligo di deposizione è indipendente dal formato (cartaceo o PDF) e dalla struttura (precompilato o compilabile). I mediatori devono sempre depositare i formulari presso la Camera di Commercio (sottoponendoli al controllo dei funzionari), anche se hanno utilizzato un documento digitale editabile.
Così facendo, per altro, si evita il rischio di contestazioni in giudizio che potrebbero rendere nullo o annullare il contratto perché non conforme al codice, con ricadute critiche sull’Agente Immobiliare che ha seguito la mediazione.
La dicitura “Documento stipulato in accordo tra le parti” non solleva gli Agenti dall’obbligo di depositare i formulari.
Sfatiamo un falso mito, purtroppo popolare tra gli Agenti Immobiliari. Inserire la nota “Documento stipulato in accordo tra le parti” o simili non ha alcuna rilevanza giuridica e non solleva gli Agenti dall’obbligo di depositare i formulari.
Occorre tenere presente che nel diritto italiano la disciplina contrattuale è regolata dal Codice Civile e i contratti devono adeguarsi alle forme indicate dalla normativa (non a caso si chiamano “formulari”). In sostanza, anche se le parti possono essere concordi su particolari condizioni, queste devono sempre rispettare ciò che è previsto dalla legge, sia nella forma che nella sostanza. È perfettamente possibile, ad esempio, pattuire la cifra di vendita: acquirente e venditore sono liberi di determinare il prezzo dell’affare. Non è, invece, possibile evitare una forma di tutela per il compratore in caso di ritardo nella consegna dell’immobile perché è esplicitamente previsto dalla legge. Anche se questa condizione venisse inserita nel preliminare, con l’aggiunta della dicitura “Documento stipulato in accordo tra le parti”, non eviterebbe il difetto formale del patto, perché si opporrebbe alla normativa. Con tutta probabilità, infatti, procedendo al deposito presso la Camera di Commercio il contratto verrebbe respinto; nel caso non lo si depositasse, ci si esporrebbe pericolosamente alle contestazioni e all’invalidazione.
Per concludere: non importa in quale formato venga prodotto l’accordo. Che sia redatto utilizzando un prestampato o con un PDF editabile rimane l’obbligo di deposito dei formulari presso la Camera di Commercio.
Il servizio Deposito Formulari di Regold è uno strumento essenziale per ogni Agente Immobiliare: non solo perché velocizza il processo burocratico, ma anche perché verifica e garantisce la conformità del documento alla legge rendendo sicura la mediazione.
Ho sentore che questo articolo scaturisca da uno scambio di opinioni tra voi e il sottoscritto sull’argomento.
Ci sono agenzie che concludono contratti su files pdf editabili. Quelli sono la versione digitale dei formulari cartacei. Il percorso è quello: dal formulario cartaceo si agevola la compilazione con l’uso del digitale (vedi in fondo per il percorso inverso)
In quella versione, clamorosamente parzialmente editabile, i dati editabili sono:
– i dati dell’immobile
– i dati anagrafici
– i parametri della compravendita: prezzo, tempi, modalità
Tutto il resto (eventuali clausole vessatorie) non è editabile ed eliminabile.
Ricordo di aver utilizzato questo (vero) formulario (cartaceo in versione digitale) acquistando una casa da agenzia TECNOCASA come cliente.
Altra cosa sono i VERI (IMHO) file editabili: i files di testo WORD (o simili) dove ogni singola parola, carattere e contenuto è creato ex novo tra le parti: l’agente immobiliare e il cliente; che sia venditore… acquirente o soggetti su pratiche di locazione.
Che poi l’agente immobiliare abbia una file-maschera da cui partire per poi levare, aggiungere modificare, non significa che ciò assuma valenza di formulario. Perchè tale file-maschera può essere completamente resettato e rif…. (ops stavo scrivendo riformulata, meglio non equivocare ) …e riscritta da zero.
Questi secondo la CCIAA di Genova non sono formulari e come tali non sono da depositare.
Dove avete letto in modo inequivocabile che qualsiasi documento digitale editabile è da depositare?
Sostituire agevolando la scrittura con penna e calamaio, con la scrittura su un foglio digitale word per poi stampare è il percorso inverso: si sostituisce il foglio Fabbriano, penna e calamaio, con PC, foglio A4 e stampante.
Gentile Sig. Burlando,
ribadiamo quanto riportato nel post. Il tema, al di là delle clausole vessatorie, è il contenuto dell’accordo che deve essere sempre controllato dalle Camere di Commercio in tutela delle parti.
La legge 39/89, all’art. 5 non stabilisce in alcun modo che il deposito debba intendersi esclusivamente per i formulari cartacei. La normativa non fa differenza tra cartaceo e digitale. Invece dice che: “Il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli e formulari nei quali siano indicate le condizioni del contratto deve depositarne copia preventivamente presso la Camera di Commercio, al fine di verificarne la rispondenza ai requisiti di trasparenza e correttezza” nei confronti del cliente finale.
Nel suo commento riporta, per esempio, che nel file editabile che ha utilizzato i dati compilabili riguardavano anche i parametri della compravendita (prezzi, tempi e modalità). Ecco, in fatto di tempi e modalità si potrebbe tranquillamente incappare in clausole vessatorie: niente protezione in caso di mancata consegna entro i termini, ma pure banalmente l’indicazione del foro territoriale a favore dell’impresa invece che a quello dell’acquirente in caso di controversia.
Per essere certi che l’accordo non sia contestabile è bene depositarlo. Questo è il nostro consiglio, basato sull’analisi svolta dai nostri esperti e sul continuo scambio con le Camere di Commercio, alle quali chiediamo direttamente pareri ufficiali per assicurarci di essere sempre allineati con le disposizioni normative.
Un grande consiglio, questo sì: se un ufficio o, specialmente, un funzionario (può essere di Genova, Rimini o Canicattì) offrono un’interpretazione permissiva, è sempre bene capire se è un’attribuzione compiuta dal soggetto (o dal particolare ufficio) oppure è davvero il parere dell’istituzione. “Verba Volant”, è meglio farsi consegnare un parere scritto. In Regold siamo soliti chiedere ufficialmente quali sono le posizioni in merito ai più disparati quesiti alle Camere di Commercio, all’Agenzia delle Entrate e ad altri enti.
Ribadiamo ancora una volta che la legge non discrimina tra cartaceo e digitale, quindi una copia del formulario va sempre depositata.
Legge 39/89 art. 5 comma 4:
Il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositarne copia presso la commissione di cui all’art. 7.
Dicasi:
dove “si avvalga” si intende: nel caso in cui ne faccia uso.
Dicasi : può anche non farne uso.
Esiste un ambiente di accordo diverso dal modulo o formulario? Certo che si!
Cosa sono i moduli o formulari?
Leggere qui uno dei tanti esempi: https://www.dirittoprivatoinrete.it/contratti_conclusi_mediante_modu.htm
Si parla sempre chiaramente di moduli preconfezonati, prestampati, ineditabili. Che possono essere modificati aggiungendo norme che sostituiscono quelle incluse da annullare nel modulo o formulario prestampato prestampato prestampato.
Le clausole vessatorie sono vietate. Se saranno presenti verranno sanzionate e rese inefficaci.
Qui stiamo insistendo nel conferire valore di modulo o formulario a un documento che tale no è. E al conseguente obbligo di deposito.
Io non ho mai visto un chiaro testo di legge che dica chiaramente che qualsiasi accordo scritto e sottoscritto dalle parti, sorto dal confezionamento tra le parti, diverso da una traccia preconfezionata, è da intendersi comunque formulario o modulo.
PS:
le mie proposte di acquisto e gli incarichi di vendita sono sempre compilati in ufficio ex novo, al computer al momento dell’accordo, insieme al cliente. Uso uno schermo esterno girato verso il cliente che è super consapevole di cosa INSIEME stiamo confezionando!
Mi capita anche di compilarli e inviarli via mail al cliente che ha tutto il tempo di leggerseli, consultarsi con un legale e chiedermi correzioni; quindi procedere con un documento compilato in condivisione per essere sottoscritto successivamente.
Che clausole vessatorie siano o non siano presenti in tali accordi è ininfluente per il tema del presente articolo: il documento che esce dalla mia attività col cliente non è né un modulo ne un formulario. E come tale non va depositato.
Gentile Sig. Burlando,
la nostra deontologia ci impone di mettere al corrente clienti e utenti con informazioni corrette, che li mettano al riparo da qualsiasi rischio e sanzione. Ribadiamo quanto riportato nell’articolo. Lei è liberissimo di agire come meglio crede.
Buona giornata.
Ma come faccio io privato a verificare se il mediatore ha depositato in camera di commercio tali formulari? Ho fatto una visura storica e non ho trovato una voce che dica esplicitamente “deposito formulari”