Interpelli cedolare secca locazioni C1

Come interpretare 3 interpelli sulla cedolare secca e locazioni in C1

Il tema della cedolare secca per i contratti di locazione classificati come C1 è uno dei più scottanti per gli Agenti Immobiliari. A complicare le cose sono arrivati 3 nuovi pareri dell’Agenzia delle Entrare rispetto ad altrettanti interpelli con cui si chiedevano chiarimenti circa situazioni particolari. Ci avete contattato in tanti per avere delucidazioni in merito. Siamo felici che ReGold sia considerata una certezza per capire la burocrazie e la normativa. Vogliamo allora condensare in questo articolo il riassunto commentato degli interpelli, con alcuni consigli su come interpretarli e come comportarsi alla luce dei pareri forniti dall’Agenzia.

Le risposte dell’A.E., lo diciamo subito, se da un lato hanno (forse) sciolto i dubbi specifici di chi chiedeva direttamente delucidazioni, dall’altro hanno complicato la comprensione generale della normativa per gli immobili C1 in regime di cedolare secca. Come leggerete, si tratta di pareri contraddittori e che stanno creando confusione sia tra gli operatori immobiliari, sia tra i privati.

C’è da precisare, però, che parliamo di interpelli e non di circolari: riguardano solo determinate situazioni, non valgono in generale e non si possono considerare vincolanti. Vi invitiamo, dunque, di tenere presente che le risposte fornite dall’Agenzia a cui riferiremo nelle prossime righe devono essere circoscritte al contesto particolare e non vanno estese in assoluto.

Questo articolo vuole aiutare gli Agenti Immobiliari (e non solo) a interpretare correttamente i 3 interpelli, evitando di dare per scontato pratiche e iter che possono trasformarsi in sanzioni.

Interpello 1: canone fisso o variabile?

Il Primo interpello di cui parliamo è la risposta n. 340 del 2019. Le parti hanno stipulato un contratto d’affitto commerciale un po’ sui generis: infatti stabiliscono un canone fisso annuale di 59.000 € ma inseriscono una quota variabile del 3,4% in aumento sull’eccedenza se il punto vendita supera il milione di fatturato. La domanda rivolta all’Agenzia delle Entrate è: “Considerato che la locazione è su un immobile C1 diverso dall’abitativo, posso applicare il regime di cedolare secca con un contratto così?”. Il dubbio che giustifica la richiesta di chiarimento sta nel fatto che il regime di cedolare secca non ammette variazioni di canone né per l’Istat e né scalari. Dunque le parti chiedono come si debba considerare il contratto e se la quota variabile del 3,4% rappresenti una variazione.

L’Agenzia delle Entrate replica che possono considerare il canone fisso e dunque applicare la cedolare, perché l’eventuale aumenti sull’eccedenza è un accordo tra le parti. Sembrerebbe tutto risolto, ma non è affatto così. Infatti sorge un problema: la quota variabile del 3,4% può essere paragonata a una clausola accessoria (a cui si deve corrispondere una tassa in fase di registrazione). Un tale contratto, dunque, farebbe fatica a essere registrato a livello telematico. E anche se tutto filasse liscio, si correrebbe il rischio di vedersi recapitare una bella cartella postuma dove viene preteso il versamento dell’imposta mancata con l’aggiunta delle penali. Si consideri, poi, che le imposte sulla cedolare secca vanno pagate in anticipo. Si apre lo scenario di “previsione dell’opzione”, cioè come si può prevedere se il punto vendita supererà o no il milione? E se lo farà, di quanto?
La risposta dell’Agenzia all’interpello mette in difficoltà gli operatori perché non chiarisce in un quadro generale le conseguenze di una registrazione di questo tipo. Ancora una volta lo ripetiamo: la risposta riguarda una situazione particolare. Se dovete registrare contratti simili o avete registrato locazioni che ammettono variazioni, vi invitiamo a contattarci per proteggervi da eventuali multe.

Interpello 2: cambio del conduttore e subentro

Il secondo interpello è la risposta n. 364 del 2019. In questo caso siamo in presenza di un contratto di locazione in C1 stipulato nel 2014 e valido sino al 2020. Quest’anno il conduttore, che era una sas, cede il ramo d’azienda a una srl che dunque è subentrata nell’affitto. Gli interpellanti chiedono se eseguendo la comunicazione di subentro possono anche applicare la cedolare secca al contratto. Per il locatore sarebbe possibile, perché secondo la normativa se alla data del 15 ottobre 2018 era già in essere un contratto di locazione sullo stesso immobile e tra le stesse parti non è ammessa la risoluzione per riaprire un nuovo contratto in cedolare secca. Ma qui le parti sono cambiate, infatti il conduttore non è più la sas ma la srl. L’Agenzia delle Entrate provvede a dare un parere contraddittorio. La risposta che fa pervenire agli interpellanti è che, seppur cambiando le parti, di fatto il contratto è lo stesso stipulato nel 2014 e non può essere inteso variato. Dunque non può spettare il regime di cedolare secca. In questo caso, allora, le parti dovrebbero procedere alla risoluzione del contratto e alla stipula di uno nuovo in cedolare, aggirando in men che non si dica la normativa. Questo interpello ha di certo minato più di qualche certezza tra gli Agenti Immobiliari e non ha contribuito a fare chiarezza. La risposta dell’Agenzia, però, non è vincolante e generale. Fa comunque riflettere questa mancanza di coerenza rispetto al quadro normativo che diamo per certo.

Interpello 3: proroga e cedolare secca

Il terzo e ultimo interpello è la risposta n. 297 del 2019. In un contratto in essere di un immobile C1 che deve essere prorogato, il locatore è venuto a mancare e sono subentrati gli eredi. Il locatore originario non aveva diritto alla cedolare secca sugli affitti. Gli interpellanti domandano se, dovendo fare la proroga, è possibile ora accedere al regime agevolato. Qui l’Agenzia delle Entrate rimane sul vago (probabilmente per la mancanza di informazioni complete da parte dei richiedenti), ma risolve indicando che sino a quando anche gli eredi non soddisferanno i requisiti previsti dalle disposizioni, non potrà essere applicata la cedolare. Il punto controverso è la considerazione dell’ufficio rispetto alla proroga: nell’interpello l’Agenzia stabilisce che -nel caso specifico- si può considerare la proroga come nuova stipula, andando contro a ciò che tutti sappiamo e cioè che prorogare significa proseguire un contratto e non farne uno da capo. Anche qui possiamo leggere pareri fuorvianti e che contribuiscono a confondere gli operatori.

È ovvia la perplessità e la confusione degli Agenti Immobiliari alla lettura dei 3 interpelli. L’Agenzia delle Entrate, purtroppo, a volte è incoerente nelle risposte e i casi che deve chiarire non sono sempre tipici. Il grande consiglio che vi diamo è tenere ben presente che non siamo di fronte a circolari: gli interpelli non valgono in assoluto e non creano precedenti vincolanti. Si tratta di risposte specifiche a domande specifiche in situazioni particolari. Se dovete registrate contratti di locazione sui quali avete dei dubbi o li avete già registrati, vi invitiamo a contattarci così da poter verificare assieme la correttezza delle pratiche. Il nostro team analizzerà le istanze caso per caso e se sarà necessario si metterà in contatto diretto con gli uffici di competenza dell’A.E. per ottenere certezze. In ReGold siamo qui per sostenervi nel lavoro quotidiano, per rendere veloce e sicura la burocrazia e per proteggere Agenti immobiliari e i loro clienti dalle sanzioni. Nessuno scrupolo, quindi: chiamate il supporto tecnico ReGold per avere tutte le risposte di cui avete bisogno!