Stop agli errori nelle visure: una breve guida

Il lavoro di un agente immobiliare è pieno zeppo di inghippi burocratici. Non sempre è facile stare al passo con leggi, documenti e incombenze. ReGold è il numero uno dei servizi per agenti immobiliari e il miglior partner per cavartela con la burocrazia: oltre 5.000 clienti ci hanno già scelto per risolvere i loro problemi.

Questo articolo sarà utile a tutti gli agenti sempre alle prese con le visure: un documento indispensabile ma colmo -spesso- di insidie.

1. La differenza tra Catasto e Conservatorie

Il primo punto necessario per fare chiarezza in tema visure è distinguere tra Catasto e Conservatorie. La distinzione è necessaria per comprendere a quali istituti rivolgersi per le richieste e come sono organizzati, così da non sbagliare. 

  • Il catasto è l’istituto dove viene archiviato tutto ciò che è catastale: visure catastali, planimetrie…
  • La conservatoria è l’istituto dove vengono conservate trascrizioni, pignoramenti, ipoteche.

Nella pratica è doveroso rivolgere la domanda all’istituto corretto. Nei comuni di grandi dimensioni (come Milano, Roma, Torino) ci si può confondere, perché i nomi degli istituti vengono indicati semplicemente con un numero, anche se hanno funzioni e competenza territoriale diversi. Per esempio a Milano troviamo l’istituto Milano, Milano 1 e Milano 2:

  • Milano è la semplificazione dell’ufficio territoriale del catasto, a cui chiedere visure, planimetrie ed estratti di mappa (compreso il territorio di Monza e Brianza)
  • Milano 1 è la conservatoria di tutti gli immobili siti nel comune di Milano 
  • Milano 2 è la conservatoria di tutti gli immobili siti nella provincia di Milano, comune di Milano escluso

A livello generale possiamo dire che i catasti sono organizzati a livello territoriale col principio dell’appartenenza al comune. Per le conservatorie non è detto ed è opportuno verificare l’ambito territoriale dell’istituto, perché possono esistere più conservatorie come nel caso di Milano oppure possono avere competenza secondo logiche diverse da quelle che potremo pensare. Per esempio, chi deve ispezionare un immobile a Sergnano, in provincia di Cremona, non dovrà rivolgersi alla conservatoria del capoluogo di provincia come sembrerebbe logica, ma a quella di Lodi.

Insomma, abbiamo visto che l’organizzazione di catasti e conservatorie non è così lineare ed è facile confondersi. Per questo affidarsi a ReGold è certamente meglio: con noi non sbagli mai e la tua pratica fila sempre liscia.

2. I dati aggiornati della Conservatoria

Capita che gli Agenti, in totale buona fede, commettano l’errore di non ispezionare correttamente l’immobile, creando danni ai clienti e a sé stessi che molto spesso vengono al pettine solo dopo.

Perché accade questo? 

Tutti i vincoli di un immobile (trascrizioni, pignoramenti, ipoteche) vengono registrati in conservatoria sui dati catastali dell’immobile. Possiamo dire, per renderla molto semplice, che i dati catastali funzionano da etichetta. Se questa “etichetta” cambia, i vincoli sono sempre ricollegabili all’immobile per la stessa etichetta. 

Nella pratica significa che se sull’immobile sono presenti trascrizioni e ipoteche ma poi i dati catastali cambiano e l’Agente immobiliare esegue una ricerca in conservatoria con i riferimenti aggiornati, l’istituto dirà che non c’è nulla. Ma non è vero, si tratta solamente di uno sbaglio. Perchè? Perché l’etichetta a cui si riferisce la conservatoria è quella riferita al passato. Prima di fare ispezioni ipotecarie occorre, quindi, appurare che sull’immobile non ci siano state variazioni nel corso del tempo. Con ReGold è possibile ottenere una visura storica, che contiene tutte le variazioni catastali all’immobile, così da poter controllare correttamente i documenti prodotti attraverso le conservatorie, mettendo clienti e Agenzia sereni. 

3. Non è stato reperito nessun immobile a fronte dei dati della richiesta

Il terzo errore nelle visure è che quando appare in un’ispezione ipotecaria la dicitura “Non è stato reperito nessun immobile a fronte dei dati della richiesta”, gli Agenti credono che sia tutto ok, perciò proseguono imperterriti.

Nell’immagine sotto potete riconoscere un esempio.

Attenzione, invece, perché la frase può avere un duplice significato, contenendo una bella notizia oppure una cattiva.

  • La bella notizia: l’immobile è “pulito”. Non ci sono vincoli, trascrizioni, ipoteche.
  • La cattiva notizia: la ricerca è stata effettuata con dati catastali errati (vedere paragrafo precedente), perciò il sistema non recupera i vincoli anche se sono presenti. In questo caso l’Agente crede che il bene sia ok, quando invece potrebbe essere il contrario. 

È buona pratica essere scrupolosi nell’accertarsi che le ispezioni ipotecarie siano eseguite con dati corretti, perché una ricerca senza risultato non si traduce automaticamente in una pratica senza vincoli.

Abbiamo visto quali sono i 3 errori comuni nelle visure e come non sbagliare. Il miglior consiglio che possiamo darvi è quello di affidarvi a ReGold per potervela cavare alla grande con la burocrazia. D’altronde, siamo nati per questo!